EL CONDOMINIO Y SU DIVISIÓN

PRESENTACIÓN.

El condominio es la situación de copropiedad que se da sobre un determinado bien que pertenece proindiviso a varias personas. Es una situación muy habitual, por ejemplo a consecuencia de la partición de una herencia donde determinados bienes se dejan a varios herederos y es también en ocasiones fuente de quebraderos de cabeza, a consecuencia de los problemas que surgen ente los copropietarios en torno al disfrute de dichos bienes y a la contribución a los gastos comunes. Hablaremos en el presente post de las facultades que tienen los copropietarios respecto a estos bienes y de su forma de extinción más común, la división de la cosa común.

REGULACIÓN LEGAL.

Las reglas que rigen cualquier condominio son las correspondientes al contrato o pacto entre los copropietarios que son habituales en las ocasiones en que el condominio se constituye como consecuencia de la voluntad expresa de los interesados, regulándose en lo no "cubierto" por los pactos o acuerdos, o cuando estos no existan, por lo que se  establece en los arts. 392 a 406 del Código Civil, siendo los artículos que se refieren a su división los arts. 400 a 406. 

EL CONDOMINIO.

En cuanto a la personalidad jurídica del condominio no existe, más allá de la de los comuneros con arreglo a  sus respectivas cuotas, así, jamás se podrá dirigir una demanda contra un condominio sino que tendrá que hacerse contra todos y cada uno de los propietarios del mismo.

El condominio existente en la legislación española pertenece a la comunidad de bienes denominada romana que se caracteriza por:

• La cosa pertenece por cuotas ideales a los copropietarios.
• Cada comunero puede disponer libremente de su cuota, pero no de la cosa común de la cual ya veremos cuales son las reglas para disponer de la misma.
• Los comuneros no están obligados a mantenerse en la situación de copropiedad y pueden pedir en cualquier momento la división de la cosa común, ya veremos también que hay excepciones a este principio.

EL DISFRUTE DEL BIEN COMÚN.

Los copropietarios participan tanto en los beneficios como en las cargas en proporción a sus respectivas cuotas que se presumirán iguales, en tanto no se pruebe lo contrario. Es decir, si tres hermanos poseen un inmueble por terceras partes y dicho inmueble se arrienda tendrán derecho cada uno a 1/3 parte de las rentas. De igual forma cada uno contribuirá a una tercera parte de los gastos comunes: comunidad, contribución, etc.

Por otra parte los copropietarios podrán servirse de las cosas comunes, siempre que dispongan de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudiquen el interés de la comunidad ni impidan al resto de copropietarios utilizarlas según su derecho, esta última limitación es una especificación del principio de prohibición del abuso del propio derecho que se contiene en el art. 7 del propio Código Civil.

Consecuencia obligada de los anteriores derechos, es la facultad de todo copropietario para obligar al resto a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Pudiendo eximirse de dichos gastos aquel que renuncie a la parte que le corresponde en el bien común.

LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN Y CONSERVACIÓN DEL BIEN COMÚN.

¿Pero que pasa en el caso de que sea necesario adoptar medidas para una adecuada conservación del bien común? ¿Es posible vender el bien común y baja que condiciones?. Intentaremos responder aquí a dichas preguntas.

Conforme a la legislación y a la jurisprudencia que la interpreta podemos distinguir entre dos tipos de actos que pueden afectar al bien común:

• Actos de administración. Serían aquellos para la administración y mejor disfrute de la cosa. La jurisprudencia ha identificado como actos de administración: arrendamientos inferiores a 6 años, en caso contrario sería un acto de disposición; la subida de la renta de ese inquilino; el ejercicio de la acción de desahucio contra el mismo o interponer acciones judiciales. En estos casos es necesario para adoptar la decisión el acuerdo de la mayoría de cuotas con el acto de administración.
• Actos de disposición. Son actos de enajenación y gravamen, que van más allá de lo que son actos de mera administración, cuyas consecuencias pueden ser permanentes o tendencialmente permanentes, normalmente requieren de su inscripción registral, así la jurisprudencia ha considerado como tal la venta del bien común, el establecimiento de servidumbres sobre el mismo, la segregación de una parte o incluso los arrendamientos superiores a 6 años. En este caso es preciso el acuerdo por unanimidad de los propietarios con el acto de disposición.

Así y en cuanto a la primera pregunta, las medidas de conservación del bien común en principio van a ser actos de administración y como tal van a requerir del acuerdo de la mayoría de las cuotas. Aunque en casos de extraordinaria y urgente necesidad, cuando no sea posible dicho acuerdo, también es posible que alguno de los copropietarios actúe en interés de la comunidad.

En cuanto a la segunda pregunta, se puede enajenar el bien común y para ello es necesario el consentimiento de todos los copropietarios.

EL CONDOMINO Y SU CUOTA.

El copropietario tiene la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla. En caso de enajenación de su parte a un tercero a la comunidad, el resto de copropietarios podrían ejercitar su derecho de retracto, es la facultad que tienen el resto de copropietarios de colocarse en el lugar del comprador adquiriendo de esta forma ellos la cuota cuya enajenación se pretende por el precio de venta al tercero. En caso de que más de un copropietario quiera ejercitar el retracto sólo podrá hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

LA  DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN.

Si bien existen más formas de extinción del condominio, consolidación, extinción o perdida del objeto, renuncia de los comuneros, prescripción adquisitiva o usucapión de un tercer, vamos a tratar aquí de la más común de ellas que es la  división de la cosa común.

Hemos visto con anterioridad que una de las características de la comunidad romana era que los copropietarios podían pedir en cualquier momento la división de la cosa común, ello es así por que nadie puede ser obligado a permanecer en situación de indivisión contra su voluntad. El derecho a pedir la división de la cosa común es un derecho imprescriptible e irrenunciable que tiene únicamente dos límites:

• La existencia de un pacto de conservar la cosa indivisa que no podrá exceder de 10 años, si bien es prorrogable por nuevo pacto.
• En los casos en los que de llevarse a cabo la división la cosa resultase inservible para el uso a que se destina. Hemos de aclarar que esta última excepción no es aplicable por ejemplo a una vivienda pues si bien esta es materialmente indivisible, no lo es jurídicamente, pudiendo disponerse su venta en pública subasta y el posterior reparto del dinero obtenido entre los copropietarios.

La división de la cosa común puede llevarse a cabo de propio acuerdo por los propios interesados, resulta lo más recomendable, por árbitros o amigables componedores, nombrados por los copropietarios, o por el juez, a través del ejercicio de la acción de división de la cosa común, donde lo solicitado variará en función del carácter divisible o indivisible, materialmente, de la cosa común:

• Cosa divisible. dividiéndola  y distribuyendo los productos de dicha división entre los comuneros.
• Cosa indivisible. Adjudicando el bien a uno de los comuneros con obligación de indemnizar a los demás, en caso de que todos los comuneros estén de acuerdo con esta solución, o vendiendo el bien en pública subasta y repartiendo lo obtenido entre los copropietarios, en caso contrario.