LAS ACTIVIDADES PROHIBIDAS, DAÑOSAS O PERJUDICIALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

El derecho de propiedad de una vivienda, como cualquier otro derecho, no es un derecho ilimitado. Dicho derecho tiene sus límites en los derechos del resto de las viviendas de la comunidad y de la comunidad en su conjunto. La Ley intenta solucionar las situaciones en que un propietario abusa del derecho de propiedad, en las comunidades de propietarios, a través de lo establecido en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. 

LAS ACTIVIDADES.

Como vemos en dicho artículo tres son los tipos de actividades que se intentan controlar por la legislación.

• Actividades prohibidas en los Estatutos: Siendo necesario a estos efectos no confundir los Estatutos de la Comunidad con los Reglamentos de Regimen Interior (normas que regulan los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes) que no estarían bajo la cobertura de lo dicho en el citado artículo. Este supuesto no presenta mayor complejidad pues identificados los Estatutos no podrán ser realizadas las actividades prohibidas por los mismos.
• Actividades dañosas para la finca: Las realizadas en perjuicio del inmueble como la demolición de elementos estructurales del edificio, instalación de aparatos o muebles que hagan peligrar la estructura del edificio, etc.
• Actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Se trata de una norma en blanco que remite para su concreción a la normativa existente y fundamentalmente al Decreto 2414/1961 de 30 de Noviembre Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas . Según dicho Reglamento serían actividades molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen, serían actividades, insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana, nocivas las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola y finalmente peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explotaciones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes. No sólo están prohibidas este tipo de actividades si no también las actividades que contradigan lo dispuesto en la ley. ¿En cualquier ley?, No, habrá que estar al perjuicio que en cada caso pueda producir el incumplimiento tanto a los vecinos, como a la comunidad o al inmueble.
  
  Ejemplo de este tipo de actividades serían: actividades que producen un ruido excesivo, Sentencias TS 18-5-1994, AP Albacete 2-2-1996, AP Salamanca 16-10-1997 y AP La Coruña 9-7-1998;  actividades que generen humos, vapores u olores, STS 22-11-1960, STS 16-7-1993, STS 13-6-1972, STS 28-9-1993; actividades que determinen un flujo público excesivo en horarios impropios STS 18-6-1990, STS 22-11-1960, STS 16-7-1993, La STS 13-6-1972,  La STS 28-9-1993, etc.
  
  El tratamiento que los juzgados o Tribunales dan a estos casos varian siendo fundamentalmente dos las corrientes doctrinales seguidas:

• La que entiende que no basta que la actividad controvertida sea ilícita o esté contenida en el citado decreto sino que es necesario atender al modo de realizarse en cada caso concreto (STS 16 de julio de 1993) o el modo de desarrollarse la situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas (porque no pueden entrañar restricciones a la tutela judicial efectiva, ex art. 24 CE), atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas  (Sentencia Audiencia Provincial de La Coruña de 4 de Abril de 2011).
• Frente a la doctrina anterior hay otras sentencias, eso si minoritarias, que han aplicado literalmente lo dispuesto en el Reglamento de Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas.

En cualquier caso las actividades realizadas deberán ser perjudiciales bien para la comunidad de propietarios, bien para los vecinos individuales o el inmueble.

LAS CONSECUENCIAS.

Las consecuencias de la realización de las actividades a las que nos hemos referido anteriormente es la orden judicial de la inmediata cesación de las actividades prohibidas, así como la indemnización de los daños y perjuicios generados. También en caso de que se incumpliese dicho requerimiento se podría denunciar al ocupante de la finca (no tiene por que ser el propietario) por un delito de desobediencia pudiendose llegar en función de la gravedad de la infracción a la privación del uso de la vivienda de forma temporal (en caso de que el infractor sea el propietario) por tiempo no superior a los 3 años o definitiva (en caso de que el ocupante no fuese el titular de la vivienda).

ANTE PROBLEMAS DE ESTE TIPO EN LA COMUNIDAD ES NECESARIO DIRIGIRSE A UN ABOGADO ESPECIALISTA QUE A LA VISTA DE LOS HECHOS PUEDA VALORAR LA POSIBILIDAD DE CONSEGUIR UN PRONUNCIAMIENTO JUDICIAL QUE IMPIDA LA CONTINUACIÓN DE LA ACTIVIDADES CORRESPONDIENTES.