EL DELITO DE USURPACIÓN DE INMUEBLE

En el presente post vamos a hablar del delito de usurpación de un inmueble, ¿cuando concurre el citado délito? ¿que ventajas tiene respecto a la vía civil para el propietario del mismo? ¿y que atenuantes o eximentes pueden concurrir en su comisión? serán respuestas que intentaremos resolver.

En primer lugar tenemos que saber que dicho delito viene regulado en el artículo 245 del Código Penal, en el que se dice:

Artículo 245

1. Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.

2. El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.

Lo primero que podemos ver es la agravación de la pena que se produce cuando el inmueble se ocupa con violencia o intimidación en las personas, es claro que el motivo de dicha agravación es el desvalor de la acción, que supone la violencia o intimidación, puesto que supone una mayor antijuridicidad de los hechos (grado de disconfomidad de los hechos con las normas).

Lo segundo que tenemos que tener en cuenta es que no todo acto de ocupación de un inmueble resulta delito. Tendremos que tener en cuenta que todo delito tiene un bien jurídico protegido y que si los hechos no atentan contra ese bien jurídico no existe delito. Así en el delito del que hablamos el bien jurídico protegido es la posesión y podemos descartar el delito cuando la posesión no es expresa y manifiesta, así por ejemplo hay diversas sentencias de Audiencias Provinciales que lo descartan en los casos de inmuebles abandonados, ruinosos y en mal estado en los que se entra de manera pacífica (SAP de Gerona de 24 de Febrero de 1998, SAP de Baleares de 19 de Octubre de 1997 o la SAP de Madrid de 9 de Octubre de 2000, entre otras muchas). También se requiere la permanencia en la ocupación y tampoco constituiría delito de usurpación las ocupaciones temporales, transitorias u ocasionales, por ejemplo entradas para dormir.

La ventaja para el propietario de emprender esta vía en lugar de la civil es que la rapidez a la hora de desalojar el inmueble es mayor, pues el desalojo se suele imponer por los jueces como medida cautelar en defensa del perjudicado, aunque tendremos que tener cuidado pues si no estamos ante un delito es posible que nos archiven la querella , no consigamos el desalojo y lo único que hayamos conseguido es dilatar los plazos.

Otro punto importante a la hora de determinar si hay delito es que para que este concurra es necesario que no exista autorización debida o que se actué contra la voluntad del titular. Así cuando se trata del caso de mantenerse en el inmueble contra la voluntad del titular, casos en que la entrada en el inmueble resulta autorizada pero después se mantiene en el mismo a pesar de la voluntad contraria del propietario, es necesario para que incurra el delito que el propietario manifieste su oposición al usurpador sin que se pueda considerar oposición una comunicación verbal o una denuncia (SAP de Zaragoza de 16 de Junio de 2000). Por ello es recomendable la notificación fehaciente a través de burofax con acuse de recibo y certificación de texto o el acta notarial requiriendo al ocupante de desalojo. 

Por contra cuando se trata de ocupación sin autorización del propietario no resulta exigible requerimiento formal de abandono por parte del propietario (SAP de Madrid de 20 de Junio de 2003).

Finalmente en cuanto a las eximentes más alegadas en estos casos nos encontramos la de estado de necesidad que se recoge en el art. 20.5 del C.P.

5.º El que, en estado de necesidad, para evitar un mal propio o ajeno lesione un bien jurídico de otra persona o infrinja un deber, siempre que concurran los siguientes requisitos:

• Primero. Que el mal causado no sea mayor que el que se trate de evitar.
• Segundo. Que la situación de necesidad no haya sido provocada intencionadamente por el sujeto.
• Tercero. Que el necesitado no tenga, por su oficio o cargo, obligación de sacrificarse.

Se podría aplicar la misma como eximente completa, incompleta o incluso como atenuante analógica, si bien presenta ciertos problemas. Tiene que concurrir en todo caso para su apreciación como eximente:

• Mal real, grave, actual o inminente (puede ser propio o ajeno).
• Que el autor ha agotado los medios alternativos que razonablemente puedan considerarse a su alcance para evitar el mal que amenaza, antes de acudir a la comisión del hecho delictivo.

Pueden faltar y darían lugar a la eximente incompleta:

• Que la situación de necesidad no provocada intencionadamente por el sujeto.
• Que el necesitado no tenga por su oficio o cargo obligación de sacrificarse.

La amenaza de un mal que ha de ser actual y absoluto, real y efectivo, imperioso, grave e inminente. No es estimable la eximente en situaciones de angustia o estrechez económica y así lo han determinado las SSTS de 3 de Diciembre de 1987, 20 de Abril de 1991, 8 de Abril de 1988 ó 27 de Noviembre de 1989 entre otras. Aunque si se ha considerado estimable cuando concurren condiciones de verdadera angustia o estrechez económica connotadas por la inmediatez o inminencia (SSTS 1556/2004 de 30 de Diciembre o 933/2007 de 8 de Noviembre).

EN TODO CASO Y ANTE LA USURPACIÓN DE UN INMUEBLE ES NECESARIO RECURRIR A UN ABOGADO QUE A LA VISTA DE LOS HECHOS DECIDIRÁ LA VÍA MÁS RÁPIDA PARA CONSEGUIR AQUELLO QUE A TODO PROPIETARIO INTERESA Y QUE NO ES OTRA COSA QUE LA RECUPERACIÓN MÁS RÁPIDA POSIBLE DE SU INMUEBLE.

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LA CLAUSULA SUELO EN LAS HIPOTECAS.

En el presente post vamos a hablar de una cláusula que afecta a gran parte de las hipotecas firmadas desde el año 2009 en nuestro país y que además se ha generalizado a prácticamente todas las entidades bancarias. Son las popularmente llamadas cláusulas suelo y que en vuestro contrato de hipoteca posiblemente aparezcan como cláusula limitativa de intereses, la claúsula suelo es el limite inferior de la cláusula limitativa de intereses. ¿Son ilegales dichas cláusulas? ¿Si no lo son que requisitos han de cumplir para ser legales? ¿Que se puede reclamar si tenemos una de esas cláusulas? ¿merece la pena?. En este post vamos a intentar responder a todas estas preguntas. Lo primero que tenemos que decir es que aquí nos vamos a referir a aquellas hipotecas firmadas por los consumidores y por tanto amparadas por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, si bien consideramos que también se podría discutir la legalidad de las mismas cuando nos encontremos ante prestatarios que no tengan la condición de consumidor, en base únicamente a la primera de las leyes mencionadas.

¿QUE ES UNA CLÁUSULA SUELO O LIMITATIVA DE INTERESES?

Es una cláusula que establece unos limites inferiores y superiores al tipo de interés que se nos aplica en nuestra hipoteca. Cuando firmamos un préstamo hipotecario las partes en el mismo asumen una serie de derechos y obligaciones en virtud del mismo: el prestamista, normalmente un banco o entidad financiera, asume la obligación de entregarnos una cantidad de dinero y recíprocamente el prestatario asume la obligación de devolver dicho préstamo con un interés pactado, normalmente Euribor+diferencial, en garantía del cumplimiento de esa obligación por parte del prestatario se constituye una hipoteca sobre un inmueble. El tipo de interés pactado puede tener unos límites al alza y a la baja de forma que por ejemplo dice el contrato que el interés no podrá ser inferior al 3,5% ni superior al 12%, esta es la llamada cláusula limitativa de interés, normalmente entre los límites inferior y superior habrá un diferencial muy alto, y dependiendo de la forma en que se haya pactado puede resultar ilegal.

JURISPRUDENCIA CON ANTERIORIDAD A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 9 DE MAYO  DE 2013.

Con anterioridad a la citada sentencia del Tribunal Supremo, los juzgados y tribunales han venido reconociendo mayoritariamente el carácter ilegal y abusivo de las cláusulas suelos, y ello por dos razones:

• Por considerar que dichas cláusulas introducían un desequilibrio a favor del prestamista, y por tanto eran contrarias a lo dispuesto en el arts. 80.1 c) y 82.4 c) de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios, puesto que la cláusula suelo entraba en vigor desde el principio del contrato, mientras que la cláusula techo era difícil que alguna vez llegará actuar, dado lo alto de la misma.
• Por considerar que dichas cláusulas no se habían negociado de forma transparente con los clientes, y por tanto eran contrarias a lo establecido en los arts. 5.5.y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y 80.1 a) y b) de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios. 

Las consecuencia de la estimación de la demanda era la nulidad de la cláusula y con ello la devolución de las cantidades cobradas de más, tal y como establece el art. 1302 del Código Civil.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 9 DE MAYO DE 2013.

La citada sentencia viene a cambiar este panorama pues dice que la cláusula suelo no resulta abusiva por introducir un desequilibrio en favor de los contratantes y que la misma puede ser legal siempre que se cumplan los requisitos de transparencia que establecen tanto la Ley General de Condiciones de la Contratación como la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, enumerando una serie de casos en los que falta la citada transparencia:

• Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. 
• Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas. 
• No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar. 
• No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad -caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
• Se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

La citada Sentencia realiza una pirueta jurídica más digna de un circo que de algo tan serio como el Tribunal Supremo dice que a pesar de la nulidad de la cláusula y fundándose entre otros datos en "los trastornos graves con trascendencia en el orden económico que podría generar la retroactividad de la sentencia" impide que los afectados puedan recuperar las cantidades pagadas de más, siendo el único efecto de la sentencia que no se podrá aplicar dicha cláusula a futuro.

LA JURISPRUDENCIA POSTERIOR A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 9 DE MAYO DE 2013.

Lejos de acabar con el debate jurídico suscitado por la cláusula suelo, la citada sentencia del Tribunal Supremo la ha complicado pues a partir de la misma encontramos Audiencias que siguen el criterio de la irretroactividad de la sentencia, y por tanto la imposibilidad de recuperar las cantidades abonadas de más, por ejemplo Audiencia Provincial de Pontevedra, y las que se muestran "rebeldes" a la Sentencia del Tribunal Supremo, reconociendo la retroactividad de la sentencia y por tanto la devolución de las cantidades abonadas de más, Audiencia Provincial de Barcelona. En fin habrá que esperar a futuros recursos de casación contra sentencias de alguna de las Audiencias Provinciales "rebeldes" para ver si finalmente el Tribunal Supremo corrige o continua con su planteamiento inicial.

En cuanto a la pregunta que planteábamos al principio de este post ¿merece la pena denunciar la existencia de una cláusula suelo en la actualidad y tras la sentencia del Tribunal Supremo? sólo podemos que decir que normalmente sí ya que dada la larga duración de los contratos hipotecarios firmados, las altas cantidades prestadas y los bajos valores del Euribor, en la actualidad la aplicación de las mismas pueden suponer que tras la terminación del préstamo se hayan pagado cantidades altas que excederán de los 12.000 euros y por tanto aún sin la devolución de las cantidades ya abonadas resultaría rentable hacerlo cuando al préstamo le queden muchos años de vida .

SI TENEMOS UNA DE ESTAS CLÁUSULAS EN NUESTRO CONTRATO PODEMOS DIRIGIRNOS A UN ABOGADO QUE NOS DIRÁ SI NOS RESULTA RENTABLE PEDIR LA NULIDAD DE DICHAS CLÁUSULAS LIMITATIVAS DE INTERÉS.