LA CLAUSULA SUELO EN LAS HIPOTECAS.

En el presente post vamos a hablar de una cláusula que afecta a gran parte de las hipotecas firmadas desde el año 2009 en nuestro país y que además se ha generalizado a prácticamente todas las entidades bancarias. Son las popularmente llamadas cláusulas suelo y que en vuestro contrato de hipoteca posiblemente aparezcan como cláusula limitativa de intereses, la claúsula suelo es el limite inferior de la cláusula limitativa de intereses. ¿Son ilegales dichas cláusulas? ¿Si no lo son que requisitos han de cumplir para ser legales? ¿Que se puede reclamar si tenemos una de esas cláusulas? ¿merece la pena?. En este post vamos a intentar responder a todas estas preguntas. Lo primero que tenemos que decir es que aquí nos vamos a referir a aquellas hipotecas firmadas por los consumidores y por tanto amparadas por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, si bien consideramos que también se podría discutir la legalidad de las mismas cuando nos encontremos ante prestatarios que no tengan la condición de consumidor, en base únicamente a la primera de las leyes mencionadas.

¿QUE ES UNA CLÁUSULA SUELO O LIMITATIVA DE INTERESES?

Es una cláusula que establece unos limites inferiores y superiores al tipo de interés que se nos aplica en nuestra hipoteca. Cuando firmamos un préstamo hipotecario las partes en el mismo asumen una serie de derechos y obligaciones en virtud del mismo: el prestamista, normalmente un banco o entidad financiera, asume la obligación de entregarnos una cantidad de dinero y recíprocamente el prestatario asume la obligación de devolver dicho préstamo con un interés pactado, normalmente Euribor+diferencial, en garantía del cumplimiento de esa obligación por parte del prestatario se constituye una hipoteca sobre un inmueble. El tipo de interés pactado puede tener unos límites al alza y a la baja de forma que por ejemplo dice el contrato que el interés no podrá ser inferior al 3,5% ni superior al 12%, esta es la llamada cláusula limitativa de interés, normalmente entre los límites inferior y superior habrá un diferencial muy alto, y dependiendo de la forma en que se haya pactado puede resultar ilegal.

JURISPRUDENCIA CON ANTERIORIDAD A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 9 DE MAYO  DE 2013.

Con anterioridad a la citada sentencia del Tribunal Supremo, los juzgados y tribunales han venido reconociendo mayoritariamente el carácter ilegal y abusivo de las cláusulas suelos, y ello por dos razones:

• Por considerar que dichas cláusulas introducían un desequilibrio a favor del prestamista, y por tanto eran contrarias a lo dispuesto en el arts. 80.1 c) y 82.4 c) de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios, puesto que la cláusula suelo entraba en vigor desde el principio del contrato, mientras que la cláusula techo era difícil que alguna vez llegará actuar, dado lo alto de la misma.
• Por considerar que dichas cláusulas no se habían negociado de forma transparente con los clientes, y por tanto eran contrarias a lo establecido en los arts. 5.5.y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y 80.1 a) y b) de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios. 

Las consecuencia de la estimación de la demanda era la nulidad de la cláusula y con ello la devolución de las cantidades cobradas de más, tal y como establece el art. 1302 del Código Civil.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 9 DE MAYO DE 2013.

La citada sentencia viene a cambiar este panorama pues dice que la cláusula suelo no resulta abusiva por introducir un desequilibrio en favor de los contratantes y que la misma puede ser legal siempre que se cumplan los requisitos de transparencia que establecen tanto la Ley General de Condiciones de la Contratación como la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, enumerando una serie de casos en los que falta la citada transparencia:

• Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. 
• Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas. 
• No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar. 
• No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad -caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
• Se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

La citada Sentencia realiza una pirueta jurídica más digna de un circo que de algo tan serio como el Tribunal Supremo dice que a pesar de la nulidad de la cláusula y fundándose entre otros datos en "los trastornos graves con trascendencia en el orden económico que podría generar la retroactividad de la sentencia" impide que los afectados puedan recuperar las cantidades pagadas de más, siendo el único efecto de la sentencia que no se podrá aplicar dicha cláusula a futuro.

LA JURISPRUDENCIA POSTERIOR A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 9 DE MAYO DE 2013.

Lejos de acabar con el debate jurídico suscitado por la cláusula suelo, la citada sentencia del Tribunal Supremo la ha complicado pues a partir de la misma encontramos Audiencias que siguen el criterio de la irretroactividad de la sentencia, y por tanto la imposibilidad de recuperar las cantidades abonadas de más, por ejemplo Audiencia Provincial de Pontevedra, y las que se muestran "rebeldes" a la Sentencia del Tribunal Supremo, reconociendo la retroactividad de la sentencia y por tanto la devolución de las cantidades abonadas de más, Audiencia Provincial de Barcelona. En fin habrá que esperar a futuros recursos de casación contra sentencias de alguna de las Audiencias Provinciales "rebeldes" para ver si finalmente el Tribunal Supremo corrige o continua con su planteamiento inicial.

En cuanto a la pregunta que planteábamos al principio de este post ¿merece la pena denunciar la existencia de una cláusula suelo en la actualidad y tras la sentencia del Tribunal Supremo? sólo podemos que decir que normalmente sí ya que dada la larga duración de los contratos hipotecarios firmados, las altas cantidades prestadas y los bajos valores del Euribor, en la actualidad la aplicación de las mismas pueden suponer que tras la terminación del préstamo se hayan pagado cantidades altas que excederán de los 12.000 euros y por tanto aún sin la devolución de las cantidades ya abonadas resultaría rentable hacerlo cuando al préstamo le queden muchos años de vida .

SI TENEMOS UNA DE ESTAS CLÁUSULAS EN NUESTRO CONTRATO PODEMOS DIRIGIRNOS A UN ABOGADO QUE NOS DIRÁ SI NOS RESULTA RENTABLE PEDIR LA NULIDAD DE DICHAS CLÁUSULAS LIMITATIVAS DE INTERÉS.