EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA ALGUNAS PREGUNTAS Y RESPUESTAS

Vamos a dedicar este post a hacernos algunas preguntas de las que entendemos más comunes en cuanto a los arrendamientos de vivienda para intentar aclarar aquellas dudas que les puedan surgir a aquellos de nuestros lectores que a los que les pueda interesar este tema por tener una casa alquilada, por vivir de alquiler o por tener un conocido en esta situación. Así pues empezamos:

preguntas relacionadas con el contrato.

¿Que legislación es la aplicable a mi contrato? Es esta una pregunta importantísima por cuanto dependiendo de su respuesta nos encontraremos con unos derechos y obligaciones diferentes tanto para arrendador como para arrendatario nos vamos a centrar en los contratos posteriores al año 1965 puesto que los anteriores ya son casi inexistentes, así::

Decreto 4104/1964 de 24 de Diciembre por el que se aprueba el texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos. Dicho decreto se aplica a todos los contratos de arrendamiento firmados entre el 1 de Enero de 1965 y el 1 de Enero de 1995, si bien los posteriores a 9 de mayo de 1985 tienen especialidades respecto a los anteriores por la  supresión de la prorroga forzosa de los arrendamientos urbanos que venían disfrutando los anteriores (Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica). Contratos posteriores al 1 de Enero de 1999 a los que les es de aplicación la ley 29/1994, de 24 de Noviembre de arrendamientos urbanos, siendo la última modificación de calado de la misma de fecha 6 de Junio de 2013. Cuando demos la contestación a las siguientes preguntas lo haremos atendiendo a los contratos para los que es de aplicación la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre.

¿Es necesario que mi contrato de arrendamiento sea un contrato escrito?

No, el artículo 1278 del C.C. dice que los contratos serán obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, salvo que el arrendamiento sea por 6 o más años y que deban de perjudicar a tercero caso en el que se requerirá escritura pública (Art. 1280.2). Si es muy recomendable que el contrato sea escrito pues en caso contrario es más complicado demostrar su existencia. Finalmente si el contrato no es escrito cualquiera de las partes puede compeler a la otra para que se formalice por escrito.

¿Es necesario que se inscriba en el registro de la propiedad?

Anteriormente al 6 de Junio de 2013 no era preciso y de hecho el nuevo propietario de la vivienda estaba vinculado por el contrato de arrendamiento firmado por el propietario anterior independientemente de su inscripción. Esto ha cambiado a partir del 6 de Junio de 2013 y en la actualidad el contrato de arrendamiento sólo vinculará al nuevo propietario si está inscrito en el Registro de la Propiedad y siempre que la transmisión fuera posterior a la inscripción. En caso contrario el contrato de arrendamiento no vincula al propietario, aunque el arrendador puede pedirle continuar con el arriendo durante 3 meses pagando la correspondiente renta y reclamar una indemnización por daños y perjuicios al arrendador transmitente. También quedará extinguido el contrato de arrendamiento cuando el derecho de propiedad del arrendador quedará resuelto por retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria, sentencia judicial o el ejercicio de una opción de compra, salvo que el arrendamiento haya accedido al registro con anterioridad a dichas cargas. Con anterioridad al 6 de Junio el nuevo propietario quedaba vinculado por el contrato de arrendamiento.

De la renta y otras cantidades.

¿Que cantidad tengo que entregar como fianza?

Si bien la ley sólo establece como obligatorio abonar un mes de fianza, que habrá de depositarse a disposición de la administración autonómica, no son raros, ni ilegales, los casos en que se piden más mensualidades como garantía en caso de impagos.

¿Existe alguna limitación en cuanto a la cuantía de la renta?

No será la que en el contrato de arrendamiento determinen las partes, en los contratos posteriores al 6 de Junio del 2013 la cuantía se actualizará en la fecha que se cumpla cada año conforme a lo que se establezca en el contrato y si no se establece nada conforme al Indice de Precios al Consumo. Los contratos anteriores a dicha fecha y posteriores al año 1999 se renovaban durante los primeros 5 años a IPC.

¿Quien paga la comunidad y los consumos de agua, luz y electricidad del piso?

La respuesta a dicha pregunta es que cualquiera de los dos, arrendatario o arrendador, puede responder tanto de los gastos de comunidad como de los suministros, depende de lo que se pacte en el contrato, si bien lo normal es que sea el propietario el que responde de los gastos de la comunidad, de esta forma evitamos las desagradables consecuencias que se pueden derivar del impago de los recibos por el arrendador. Sin embargo los suministros los suele pagar el arrendatario, aunque podría ser al contrario, los contratos de suministros se suelen poner a nombre del arrendatario para evitar problemas en caso de impago.

Las obras.

¿Quien paga los daños que se puedan producir en la vivienda?

Es otro de los puntos que producen problemas en las relaciones de arrendamiento puesto que lo que dice la ley es que el arrendatario responde de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, respondiendo el arrendador del resto salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Finalmente ha sido la jurisprudencia la que caso por caso ha ido determinando que daños corresponden a una categoría y cuales a otra.

¿Como arrendatario puedo realizar obras en la vivienda sin consentimiento del arrendador?

No, cualquier obra tiene que tener el permiso del arrendador, salvo en un caso, arrendatario, cónyuge, pareja de hecho o familiar que convivan con él y que sean discapacitados o mayores a setenta años obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años.

La duración del alquiler.

¿Por cuanto tiempo puedo firmar un contrato de alquiler?

No existen límites pudiéndose pactar la duración que se quiera en el contrato de arrendamiento y si el contrato no dice nada se entiende celebrado por un año. Si se celebrará por tiempo inferior a 3 años se prorrogará por periodos anuales hasta que el contrato alcance la duración mínima de 3 años ello hace que no sea interesante un contrato inferior a un año para el arrendador puesto que la prórroga podría exceder de los 3 años en tantos meses como tuviera el primer contrato. Para los contratos anteriores al 6 de Junio de 2013 la prorroga obligatoria tenía una duración de 5 años.

¿Puedo desistir del contrato antes de que se acabe mi contrato de alquiler?

Si, comunicándolo con 30 días de antelación a la finalización del contrato o cualquiera de sus prórrogas al arrendador. Para los contratos firmados con anterioridad al 6 de Junio no existe la posibilidad de desistimiento, salvo en los contratos firmados por más de 5 años, en los cuales transcurridos 5 años se puede siempre que se comunique al arrendador con un mínimo de 2 meses.

¿Si el arrendador abandona la vivienda antes de que se agote el contrato tengo derecho a algún tipo de indemnización como arrendatario?

Si el arrendador no cumple los requisitos anteriores tendría derecho a la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios que me haya ocasionado el incumplimiento del contrato. Para contratos anteriores al 6 de Junio la situación es la misma que la descrita para los contratos no superiores a 5 años, para contratos superiores a los 5 años la indemnización viene tasada en la ley y es de un mes por cada año de contrato incumplido, para periodos inferiores a un año la parte proporcional.

¡ARRENDADOR! es recomendable que la elaboración de tus contratos de arrendamiento las encargues a un abogado que los preparará atendiendo a tus necesidades.

¡ARRENDATARIO! es recomendable que antes de firmar un contrato de arrendamiento consultes con un abogado de esta forma evitarás problemas que más tarde te costará más tiempo y dinero resolver.

LAS ACTIVIDADES PROHIBIDAS, DAÑOSAS O PERJUDICIALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

El derecho de propiedad de una vivienda, como cualquier otro derecho, no es un derecho ilimitado. Dicho derecho tiene sus límites en los derechos del resto de las viviendas de la comunidad y de la comunidad en su conjunto. La Ley intenta solucionar las situaciones en que un propietario abusa del derecho de propiedad, en las comunidades de propietarios, a través de lo establecido en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. 

LAS ACTIVIDADES.

Como vemos en dicho artículo tres son los tipos de actividades que se intentan controlar por la legislación.

• Actividades prohibidas en los Estatutos: Siendo necesario a estos efectos no confundir los Estatutos de la Comunidad con los Reglamentos de Regimen Interior (normas que regulan los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes) que no estarían bajo la cobertura de lo dicho en el citado artículo. Este supuesto no presenta mayor complejidad pues identificados los Estatutos no podrán ser realizadas las actividades prohibidas por los mismos.
• Actividades dañosas para la finca: Las realizadas en perjuicio del inmueble como la demolición de elementos estructurales del edificio, instalación de aparatos o muebles que hagan peligrar la estructura del edificio, etc.
• Actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Se trata de una norma en blanco que remite para su concreción a la normativa existente y fundamentalmente al Decreto 2414/1961 de 30 de Noviembre Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas . Según dicho Reglamento serían actividades molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen, serían actividades, insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana, nocivas las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola y finalmente peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explotaciones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes. No sólo están prohibidas este tipo de actividades si no también las actividades que contradigan lo dispuesto en la ley. ¿En cualquier ley?, No, habrá que estar al perjuicio que en cada caso pueda producir el incumplimiento tanto a los vecinos, como a la comunidad o al inmueble.
  
  Ejemplo de este tipo de actividades serían: actividades que producen un ruido excesivo, Sentencias TS 18-5-1994, AP Albacete 2-2-1996, AP Salamanca 16-10-1997 y AP La Coruña 9-7-1998;  actividades que generen humos, vapores u olores, STS 22-11-1960, STS 16-7-1993, STS 13-6-1972, STS 28-9-1993; actividades que determinen un flujo público excesivo en horarios impropios STS 18-6-1990, STS 22-11-1960, STS 16-7-1993, La STS 13-6-1972,  La STS 28-9-1993, etc.
  
  El tratamiento que los juzgados o Tribunales dan a estos casos varian siendo fundamentalmente dos las corrientes doctrinales seguidas:

• La que entiende que no basta que la actividad controvertida sea ilícita o esté contenida en el citado decreto sino que es necesario atender al modo de realizarse en cada caso concreto (STS 16 de julio de 1993) o el modo de desarrollarse la situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas (porque no pueden entrañar restricciones a la tutela judicial efectiva, ex art. 24 CE), atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas  (Sentencia Audiencia Provincial de La Coruña de 4 de Abril de 2011).
• Frente a la doctrina anterior hay otras sentencias, eso si minoritarias, que han aplicado literalmente lo dispuesto en el Reglamento de Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas.

En cualquier caso las actividades realizadas deberán ser perjudiciales bien para la comunidad de propietarios, bien para los vecinos individuales o el inmueble.

LAS CONSECUENCIAS.

Las consecuencias de la realización de las actividades a las que nos hemos referido anteriormente es la orden judicial de la inmediata cesación de las actividades prohibidas, así como la indemnización de los daños y perjuicios generados. También en caso de que se incumpliese dicho requerimiento se podría denunciar al ocupante de la finca (no tiene por que ser el propietario) por un delito de desobediencia pudiendose llegar en función de la gravedad de la infracción a la privación del uso de la vivienda de forma temporal (en caso de que el infractor sea el propietario) por tiempo no superior a los 3 años o definitiva (en caso de que el ocupante no fuese el titular de la vivienda).

ANTE PROBLEMAS DE ESTE TIPO EN LA COMUNIDAD ES NECESARIO DIRIGIRSE A UN ABOGADO ESPECIALISTA QUE A LA VISTA DE LOS HECHOS PUEDA VALORAR LA POSIBILIDAD DE CONSEGUIR UN PRONUNCIAMIENTO JUDICIAL QUE IMPIDA LA CONTINUACIÓN DE LA ACTIVIDADES CORRESPONDIENTES.

NULIDAD DEL DESPIDO COLECTIVO Y READMISIÓN DE LOS TRABAJADORES.

Con la situación de crisis económica que vive este país han sido numerosos los procedimientos de despido colectivos, antiguos ERES, que se han vivido en nuestras empresas por lo que es importante conocer las consecuencias del pronunciamiento judicial ante la demanda de los Representantes de los Trabajadores o de los propios trabajadores. Dicha decisión extintiva podrá declararse en la sentencia como:

• Ajustada a derecho: Si concurren las causas económicas, organizativas, técnicas o de producción que lo justifican y se han seguido determinados requisitos formales.
• No ajustada a derecho: Si no concurren las causas económicas, organizativas, técnicas o de producción que lo justifican.

Y por último el siguiente pronunciamiento que es en el que vamos a centrarnos en el presente post.

• Nula: Cuando no se haya realizado periodo de consultas, a lo que equivale también cuando durante el mismo no se haya negociado de buena fe, cuando no se haya entregado a los Representantes de los Trabajadores la documentación a la que se refiere el art. 51.2 del Estatuto de los Trabajadores o se hubiera producido vulneracion de derechos fundamentales o libertades públicas o cuando haya concurrido fraude, dolo, coacción o abuso de derecho.

A las causas de nulidad anteriores podemos añadir las exclusivamente existentes en el caso de que la impugnación del despido se lleve a cabo por los trabajadores individuales. Estas son:

• El despido de los trabajadores durante el período de suspensión del contrato de trabajo por maternidad, riesgo durante el embarazo, riesgo durante la lactancia natural, enfermedades causadas por embarazo, parto o lactancia natural, adopción o acogimiento o paternidad o cuando el periodo de preaviso finalice dentro del mismo.
• El de las trabajadoras embarazadas, desde la fecha de inicio del embarazo hasta el comienzo del período de suspensión.Trabajadores que estén disfrutando permisos de lactancia, el permiso o la reducción de jornada por nacimiento de hijos prematuros o que permanezcan hospitalizados con posterioridad al parto o la reducción de jornada por guarda legal de menor de 12 años o persona con discapacidad física, psíquica o sensorial o disfrute de la excedencia por cuidado de hijo o de un familiar hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad, que por razones de edad, accidente, enfermedad o discapacidad no pueda valerse por sí mismo, y no desempeñe actividad retribuida.
• El de las trabajadoras que estén disfrutando de alguno de los derechos que concede el Estatuto de los Trabajadores a las víctimas de violencia de género.
• El de los  trabajadores después de haberse reintegrado al trabajo al finalizar los períodos de suspensión del contrato por maternidad, adopción o acogimiento o paternidad, siempre que no hubieran transcurrido más de nueve meses desde la fecha de nacimiento, adopción o acogimiento del hijo.
• La extinción del contrato de trabajo acordada por el empresario sin respetar las prioridades de permanencia que pudieran estar establecidas en las leyes, los convenios colectivos o en el acuerdo alcanzado durante el periodo de consultas. Esta nulidad no afectará a las extinciones que dentro del mismo despido colectivo hayan respetado las prioridades de permanencia.

Sobre estos últimos motivos hay que puntualizar que no siempre un despido que concurra en la persona de alguno de los trabajadores enumerados anteriormente sera nulo, sólo cuando dicho despido no resulte procedente pues si se puede demostrar la existencia de las condiciones económicas adversas y la no existencia de discriminación de ningún tipo estaríamos ante un despido procedente.

Bien pues en el caso de que finalmente el despido se considerará nulo las consecuencias tienen que ser la inmediata readmisión de los trabajadores en las mismas condiciones disfrutadas con anterioridad al despido con el abono de los correspondientes salarios de tramitación, todo ello en virtud de lo establecido en el art. 124.11 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Social con remisión al art. 122 de la misma norma. Pero, ¿existe alguna excepción a esta obligación de readmisión?. Pues a este respecto dice el art. 286 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Social que en el caso de acreditarse la imposibilidad de readmitir al trabajador por cese o cierre de la empresa o cualquier otra causa de imposibilidad material o legal, el juez ha de dictar auto en el que se declare la extinción de la relación laboral en la fecha de la resolución y ha de acordar el abono al trabajador de las indemnizaciones y salarios dejados de percibir conforme a lo establecido en el art. 281.2 de la misma ley, es decir indemnización de 33 días por año de servicio con un límite de 24 mensualidades.

ES IMPORTANTE PARA EL TRABAJADOR ANTE CUALQUIER DESPIDO EN EL TRANSCURSO DE UN PROCEDIMIENTO DE DESPIDO COLECTIVO ACUDIR A CONSULTAR EL MISMO CON UN ABOGADO QUE A LA VISTA DE LA DOCUMENTACIÓN RESULTANTE DE DICHO PROCEDIMIENTO Y DE LA SITUACIÓN PERSONAL Y LABORAL DEL TRABAJADOR PODRÁ RECOMENDARLE LO MEJOR PARA LA DEFENSA DE SUS INTERESES. 

TAMBIÉN ES IMPORTANTE PARA EL EMPRESARIO ASESORARSE POR UN ABOGADO EN ESTE TIPO DE PROCEDIMIENTOS PARA EVITAR AQUELLOS INCUMPLIMIENTOS QUE PUDIERAN CONDUCIR A LA NULIDAD DEL PROCEDIMIENTO DE DESPIDO COLECTIVO CON SUS GRAVES CONSECUENCIAS ECONÓMICAS PARA LA EMPRESA.