EL DESISTIMIENTO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

Ante la falta de dinero para pagar la renta de un piso en el que somos arrendatarios podemos plantearnos abandonar el piso en la creencia de que con esto se acaba el problema ya que, como veremos en las siguientes lineas, si no contamos con la conformidad del arrendador podemos encontrarnos con la obligación de pagar una indemnización sustanciosa o las rentas hasta el momento de la finalización del contrato.

Que es el desistimiento unilateral del contrato.

Abandono de la vivienda con comunicación o sin comunicación al arrendador, por quien suscribiera como titular el contrato

¿Es posible el desistimiento unilateral del contrato?.

Contratos posteriores al 6 de Junio del 2013.

En la actualidad dice el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 11 Desistimiento del contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Es decir los contratos firmados antes de dicha fecha permiten desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses comunicándolo con una antelación mínima de 30 días y pagando la indemnización que se hubiera pactado en el contrato.

No es posible el desistimiento con anterioridad a los 6 meses y dado que este comportamiento constituye un incumplimiento del contrato de arrendamiento cuyas consecuencias vienen reguladas en los arts. 1124 y 1101 del Código Civil que dicen:

Artículo 1124

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Artículo 1101

Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.

Es decir en estos casos el demandante puede optar entre reclamar las rentas pendientes o resolver el contrato con reclamación de los correspondientes daños y perjuicios que variarán según cual sea el incumplimiento del arrendatario:

• Si consiste en no haber transcurrido 6 meses desde la firma del contrato: la indemnización consistirá en el abono de las mensualidades restantes hasta los 6 meses, añadiendo a las mismas la indemnización pactada para el caso de desistimiento, puesto que en ese momento el arrendatario hubiera podido desistir del contrato conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en lo sucesivo LAU.
• Si consiste en la falta de preaviso la indemnización consistiría en el abono de la renta correspondiente a los 30 días de preaviso, a la que habría que añadir la indemnización pactada para el caso de desistimiento.

En principio lo normal es que la indemnización se limite a dichas cantidades, si bien es posible que el arrendador acredite por alguna causa daños mayores, y entonces tendríamos que estar a los daños probados por el arrendador a la hora de fijar la indemnización.

También sería posible, conforme viene reconociendo la jurisprudencia, la moderación de dicha indemnización, para evitar el enriquecimiento injusto del arrendador, si el arrendatario demostrara que el arrendatario ha arrendado el piso antes del transcurso de los 6 meses, aunque fuera por una cantidad menor caso en el que la indemnización consistirá en la diferencia, desde el contrato de arrendamiento o la negligencia del arrendador a la hora de intentar alquilar el piso que podría atentar contra el principio de buena fe.

Contratos posteriores al 1 de Enero de 1995 y anteriores al 6 de Junio de 2013.

Decía el artículo 11 de la LAU entre ambas fechas:

Artículo 11 Desistimiento del contrato

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Es decir en contratos de duración superior a los 5 años se puede desistir a partir de los 5 años con un preaviso mínimo de dos meses. En los contratos de duración inferior no cabe desistimiento, al menos sin el consentimiento del arrendador. Como veremos dicha regulación del desistimiento es mucho peor que la vigente en la actualidad, puesto que la indemnización, en caso de que el arrendador opte por la resolución del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios, pueden ser mucho mayores.

• En contratos de duración inferior a los 5 años la indemnización sería por las rentas impagadas hasta la finalización del contrato.
• En contratos superiores a los 5 años nos podemos encontrar con dos casos:
• No es posible el desistimiento con anterioridad a los 5 años la indemnización podría alcanzar las rentas correspondientes hasta el cumplimiento de los 5 años del contrato de arrendamiento, momento en el cual el arrendatario hubiera podido desistir del contrato pagando la indemnización pactada en el contrato de arrendamiento para el caso de desistimiento.
• No preavisar con dos meses de antelación cuando el desistimiento surtiese efectos transcurridos 5 años. En dicho caso la indemnización correspondiente sería de dos meses a la que habría que añadir la indemnización pactada para el caso de desistimiento.

En estos caso al igual que anteriormente hemos dicho nos podríamos encontrar con que el arrendador probara daños mayores, lo que incrementaría la indemnización, o que los jueces moderaran la indemnización para evitar el enriquecimiento injusto del arrendatario si se demostrará que el arrendador ha tenido alquilada la vivienda o la negligencia contraria a la buena fe por no intentar alquilar el piso.

Por supuesto en el caso de que no sea posible el desistimiento por producirse este con anterioridad a los 5 años de contrato o por tratarse de un contrato de duración inferior a los 5 años el arrendador podría optar por reclamar las cantidades pendientes sin extinguir el contrato.

contratos celebrados desde el 1 de Enero de 1965 y antes del 1 de Enero de 1995.

Decía el artículo 56 del Decreto 4104/1964 de 24 de Diciembre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 56

Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Como vemos en dichos contratos se establece la obligación del arrendador de pagar las rentas que correspondan al plazo que quede por cumplir independientemente de la duración del contrato de arrendamiento.

Evidentemente en este caso nos podemos encontrar también con la moderación judicial de la indemnización de la que hemos hablado con anterioridad y entendemos también existente la posibilidad de reclamar indemnizaciones adicionales a las rentas dejadas de devengar con base en lo establecido en el artículo 1101 del C.C. más arriba transcrito.

La posibilidad del cónyuge de subrogarse en el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario hubiera desistido del mismo sin su consentimiento.

En los contratos firmados desde el 1 de Enero de 1995 el cónyuge del arrendador podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento siempre que no se hubiese contado con su consentimiento para desistir del mismo, en las condiciones que establece el artículo 12 de la LAU.

COMO PODEIS VER LA CONSECUENCIAS DEL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL CONTRATO PUEDEN SER EXTREMADAMENTE GRAVES POR LO QUE ES NECESARIO EL ASESORAMIENTO DE UN ABOGADO QUE NOS RECOMIENDE EL CAMINO A SEGUIR EN ESTOS CASOS ANTES DE TOMAR UNA DECISIÓN AL RESPECTO.

EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA ALGUNAS PREGUNTAS Y RESPUESTAS

Vamos a dedicar este post a hacernos algunas preguntas de las que entendemos más comunes en cuanto a los arrendamientos de vivienda para intentar aclarar aquellas dudas que les puedan surgir a aquellos de nuestros lectores que a los que les pueda interesar este tema por tener una casa alquilada, por vivir de alquiler o por tener un conocido en esta situación. Así pues empezamos:

preguntas relacionadas con el contrato.

¿Que legislación es la aplicable a mi contrato? Es esta una pregunta importantísima por cuanto dependiendo de su respuesta nos encontraremos con unos derechos y obligaciones diferentes tanto para arrendador como para arrendatario nos vamos a centrar en los contratos posteriores al año 1965 puesto que los anteriores ya son casi inexistentes, así::

Decreto 4104/1964 de 24 de Diciembre por el que se aprueba el texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos. Dicho decreto se aplica a todos los contratos de arrendamiento firmados entre el 1 de Enero de 1965 y el 1 de Enero de 1995, si bien los posteriores a 9 de mayo de 1985 tienen especialidades respecto a los anteriores por la  supresión de la prorroga forzosa de los arrendamientos urbanos que venían disfrutando los anteriores (Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica). Contratos posteriores al 1 de Enero de 1999 a los que les es de aplicación la ley 29/1994, de 24 de Noviembre de arrendamientos urbanos, siendo la última modificación de calado de la misma de fecha 6 de Junio de 2013. Cuando demos la contestación a las siguientes preguntas lo haremos atendiendo a los contratos para los que es de aplicación la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre.

¿Es necesario que mi contrato de arrendamiento sea un contrato escrito?

No, el artículo 1278 del C.C. dice que los contratos serán obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, salvo que el arrendamiento sea por 6 o más años y que deban de perjudicar a tercero caso en el que se requerirá escritura pública (Art. 1280.2). Si es muy recomendable que el contrato sea escrito pues en caso contrario es más complicado demostrar su existencia. Finalmente si el contrato no es escrito cualquiera de las partes puede compeler a la otra para que se formalice por escrito.

¿Es necesario que se inscriba en el registro de la propiedad?

Anteriormente al 6 de Junio de 2013 no era preciso y de hecho el nuevo propietario de la vivienda estaba vinculado por el contrato de arrendamiento firmado por el propietario anterior independientemente de su inscripción. Esto ha cambiado a partir del 6 de Junio de 2013 y en la actualidad el contrato de arrendamiento sólo vinculará al nuevo propietario si está inscrito en el Registro de la Propiedad y siempre que la transmisión fuera posterior a la inscripción. En caso contrario el contrato de arrendamiento no vincula al propietario, aunque el arrendador puede pedirle continuar con el arriendo durante 3 meses pagando la correspondiente renta y reclamar una indemnización por daños y perjuicios al arrendador transmitente. También quedará extinguido el contrato de arrendamiento cuando el derecho de propiedad del arrendador quedará resuelto por retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria, sentencia judicial o el ejercicio de una opción de compra, salvo que el arrendamiento haya accedido al registro con anterioridad a dichas cargas. Con anterioridad al 6 de Junio el nuevo propietario quedaba vinculado por el contrato de arrendamiento.

De la renta y otras cantidades.

¿Que cantidad tengo que entregar como fianza?

Si bien la ley sólo establece como obligatorio abonar un mes de fianza, que habrá de depositarse a disposición de la administración autonómica, no son raros, ni ilegales, los casos en que se piden más mensualidades como garantía en caso de impagos.

¿Existe alguna limitación en cuanto a la cuantía de la renta?

No será la que en el contrato de arrendamiento determinen las partes, en los contratos posteriores al 6 de Junio del 2013 la cuantía se actualizará en la fecha que se cumpla cada año conforme a lo que se establezca en el contrato y si no se establece nada conforme al Indice de Precios al Consumo. Los contratos anteriores a dicha fecha y posteriores al año 1999 se renovaban durante los primeros 5 años a IPC.

¿Quien paga la comunidad y los consumos de agua, luz y electricidad del piso?

La respuesta a dicha pregunta es que cualquiera de los dos, arrendatario o arrendador, puede responder tanto de los gastos de comunidad como de los suministros, depende de lo que se pacte en el contrato, si bien lo normal es que sea el propietario el que responde de los gastos de la comunidad, de esta forma evitamos las desagradables consecuencias que se pueden derivar del impago de los recibos por el arrendador. Sin embargo los suministros los suele pagar el arrendatario, aunque podría ser al contrario, los contratos de suministros se suelen poner a nombre del arrendatario para evitar problemas en caso de impago.

Las obras.

¿Quien paga los daños que se puedan producir en la vivienda?

Es otro de los puntos que producen problemas en las relaciones de arrendamiento puesto que lo que dice la ley es que el arrendatario responde de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, respondiendo el arrendador del resto salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Finalmente ha sido la jurisprudencia la que caso por caso ha ido determinando que daños corresponden a una categoría y cuales a otra.

¿Como arrendatario puedo realizar obras en la vivienda sin consentimiento del arrendador?

No, cualquier obra tiene que tener el permiso del arrendador, salvo en un caso, arrendatario, cónyuge, pareja de hecho o familiar que convivan con él y que sean discapacitados o mayores a setenta años obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años.

La duración del alquiler.

¿Por cuanto tiempo puedo firmar un contrato de alquiler?

No existen límites pudiéndose pactar la duración que se quiera en el contrato de arrendamiento y si el contrato no dice nada se entiende celebrado por un año. Si se celebrará por tiempo inferior a 3 años se prorrogará por periodos anuales hasta que el contrato alcance la duración mínima de 3 años ello hace que no sea interesante un contrato inferior a un año para el arrendador puesto que la prórroga podría exceder de los 3 años en tantos meses como tuviera el primer contrato. Para los contratos anteriores al 6 de Junio de 2013 la prorroga obligatoria tenía una duración de 5 años.

¿Puedo desistir del contrato antes de que se acabe mi contrato de alquiler?

Si, comunicándolo con 30 días de antelación a la finalización del contrato o cualquiera de sus prórrogas al arrendador. Para los contratos firmados con anterioridad al 6 de Junio no existe la posibilidad de desistimiento, salvo en los contratos firmados por más de 5 años, en los cuales transcurridos 5 años se puede siempre que se comunique al arrendador con un mínimo de 2 meses.

¿Si el arrendador abandona la vivienda antes de que se agote el contrato tengo derecho a algún tipo de indemnización como arrendatario?

Si el arrendador no cumple los requisitos anteriores tendría derecho a la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios que me haya ocasionado el incumplimiento del contrato. Para contratos anteriores al 6 de Junio la situación es la misma que la descrita para los contratos no superiores a 5 años, para contratos superiores a los 5 años la indemnización viene tasada en la ley y es de un mes por cada año de contrato incumplido, para periodos inferiores a un año la parte proporcional.

¡ARRENDADOR! es recomendable que la elaboración de tus contratos de arrendamiento las encargues a un abogado que los preparará atendiendo a tus necesidades.

¡ARRENDATARIO! es recomendable que antes de firmar un contrato de arrendamiento consultes con un abogado de esta forma evitarás problemas que más tarde te costará más tiempo y dinero resolver.