EL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS.

EL JUICIO VERBAL GENERAL.

Se trata de un procedimiento simplificado por razón de la materia por medio del cual se resuelven asuntos relativos a: impago de rentas o desahucio por impago del arrendatario; recuperación de la posesión de la finca por precario; puesta en posesión de bienes adquiridos por herencia; los llamados interdictos de posesión, obra nueva y obra peligrosa; protección de derechos registrales inscritos; alimentos; rectificación de hechos inexactos o perjudiciales; incumplimientos del comprador de obligaciones derivadas  contratos inscritos en el registro de de venta a plazos de bienes muebles; acción de cesación en defensa de intereses colectivos y difusos de consumidores y usuarios; efectividad del derecho a relacionarse con sus hijos menores de los progenitores, abuelos y otros parientes y allegados o en general cualquier otro asunto cuya cuantía no exceda de los 6000 euros (Art.250 de la LEC).

Las diferencias entre el juicio verbal y el ordinario son las menores formalidades del primero que permiten que se resuelvan con mayor rapidez y así no encontramos:

• En los procedimientos cuya cuantía sea inferior a 2.000 euros podrán los demandados comparecer por si mismos sin necesidad de procurador o abogado En el resto de los casos si son necesarios.
• Sólo es necesaria una demanda sucinta en la que se recojan los extremos imprescindibles: identificación del actor y demandado; domicilio a efectos de notificaciones de ambos; fijando con precisión y claridad lo que se pida. También se permite que se haga a través de impresos normalizados siempre que la cuantía del procedimiento sea inferior a los 2.000 euros.
• Una vez admitida la demanda se fija fecha para la vista a la que los litigantes habrán de acudir con los medios de prueba de que intenten valerse . El demandante ya los habrá aportado con la demanda y sólo podrá presentar aquellos referidos a hechos posteriores a la demanda o de los que haya tenido con conocimiento con posterioridad a la misma.
• En el plazo de 3 días desde la citación para la vista las partes deben indicar las personas que han de ser citadas por el secretario para la vista.
• Durante la vista el demandante ratificará su demanda y hará las alegaciones aclaratorias a la misma que nunca podrán implicar una modificación sustancial de lo alegado en la demanda original. Por su parte el demandado contestará a la demanda alegando lo que estime necesario y solicitando ambas partes el recibimiento del pleito a prueba. A continuación se proponen las pruebas necesaria y se practican. Dependiendo de los juzgados se concede o no un tiempo para formular conclusiones en cuanto a las pruebas realizadas. Por ello es recomendable preguntar con anterioridad al comienzo del juicio si se nos va a dar tiempo para este trámite, pues si no es posible que nos tengamos que alargar algo más en el trámite de contestación a la demanda.
• Celebrada la vista se dictará sentencia en el plazo de 10 días.

Como se ve se trata de un procedimiento extraordinariamente ágil donde se eliminan trámites como la Audiencia Previa, presente en el juicio ordinario y que hace que este procedimiento sea más lento que el verbal.

ESPECIALIDADES DEL PROCEDIMIENTO VERBAL DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS.

En estos casos el legislador ha pretendido dar aún más celeridad al procedimiento, creando este procedimiento sumario (sus sentencias no tienen el valor de la cosa juzgada y se podría volver a discutir el asunto en  el declarativo correspondiente). Esto último es necesario precisarlo pues existen Sentencias del Tribunal Supremo que si dan a la sentencia el valor parcial de cosa juzgada (SSTS 19.12.61, 5.6.87, 28.2.91, 23.3.1996). 

LA DEMANDA.

La demanda en estos casos además de los extremos de los que hablábamos cuando tratábamos del juicio verbal recogerá:

• El arrendador podrá anunciar el compromiso de condonar todo o parte de la deuda y de las costas, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca, dentro del plazo que se indique por el arrendador y que no será inferior a 15 días desde la notificación de la demanda.
•  También se hará constar en la demanda las circunstancias concurrentes que permitan la enervación del desahucio. Circunstancias que se recogen en el art. 22.4 de la LEC.
• Se podrá interesar se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado, evitando de esta forma que el demandante tenga que solicitar la ejecución del lanzamiento una vez dictada sentencia.
• Se permite la acumulación en un mismo procedimiento de la reclamación de rentas o cantidades análogas y la reclamación del desahucio. Si bien entendemos que como la prioridad del propietario es la recuperación de la finca, en la mayoría de los casos es mejor limitarse a la reclamación de desahucio dejando para un procedimiento posterior la reclamación de las rentas.

EL RESTO DEL PROCEDIMIENTO. 

Tras la admisión de la demanda se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días:

•  Desaloje el inmueble y pague al actor.
•  Enerve el desahucio pagando la totalidad de lo que deba en el momento del pago.
• Se oponga a la demanda.

En el requerimiento se contendrán la fecha de la vista y la de la práctica del lanzamiento.

En cuanto a los motivos de oposición a la demanda sólo se le permitirá al demandado hacer alegaciones y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Esto hace que este procedimiento sea poco adecuado para resolver asuntos que presenten una cierta complejidad y podría producir la indefensión del demandado, dada las limitaciones severas que presentan las posibilidades de alegación. Es por ello por lo que los juzgados han creado la doctrina jurisprudencial de la cuestión compleja a la que nos referiremos a continuación.

Tras la vista la Sentencia se dictará en el plazo de cinco días, en el procedimiento común el plazo es de diez días, citando al arrendador al sexto día para notificarle la misma.

LA DOCTRINA DE LA CUESTIÓN COMPLEJA.

En ocasiones se puede plantear por parte del demandado la inadecuación del juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas y cantidades asimiladas. Ello ocurre cuando se dan circunstancias que afectan a la propiedad, a la nulidad del contrato de arrendamiento o en general cuestiones complejas derivadas de la propia naturaleza del contrato o intimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo. Sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y el derecho de éste a permanecer usando y disfrutando el objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas que se pueden plantear cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda (SAP de Madrid de 5 de febrero de 2010). Para valorar dichas cuestiones complejas se habrá de atender a las circunstancias concretas (STC 136/96, SSTS 10.2.62, 9.12.72, 26.3.79, 12.3.85, 27.11.92, 14.12.92, 10.5.93, .29.7.93, 16.6.94). De esta manera se reserva para el proceso declarativo la resolución de cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato. Así por ejemplo quedaría fuera del ámbito del juicio verbal de desahucio la cuestión de la falta de reparaciones por parte del arrendador que afecten a la habitabilidad o normal uso del inmueble arrendado, que debe dilucidarse en el juicio ordinario correspondiente (SAP de León 5/2011 de 20 de enero).

Así dice el TS sobre la cuestión debatida:

En el juicio de desahucio el ámbito discursivo se reduce al examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material, por lo que es evidente que cuando el tema de la oposición planteado por el demandado es complejo, lo que obliga a un examen reflexivo del mismo del que en forma simplista se ofrece en el planteamiento de una oposición es forzoso recurrir al procedimiento ordinario, donde sin estrecheces pueden debatirse ampliamente las cuestiones sometidas a debate (STS 31 de Enero de 1995).

El procedimiento de desahucio ha de circunscribirse a los términos sencillos y claros propios de un proceso sumario y rápido, en el que no pueden solventarse situaciones complicadas que requieran una más amplia discusión, rodeada de mayores garantías, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente (STS 2 de Septiembre de 1997).

ASI EN EL CASO DE PROBLEMAS DERIVADOS DEL ARRENDAMIENTO, TANTO POR PARTE DEL ARRENDADOR COMO DEL ARRENDATARIO, ES NECESARIO PONERSE EN CONTACTO CON UN ABOGADO  QUE PREVIO ESTUDIO DEL CASO DECIDIRÁ EL PROCEDIMIENTO ADECUADO A SEGUIR SEGÚN EL CASO.

EL DESISTIMIENTO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

Ante la falta de dinero para pagar la renta de un piso en el que somos arrendatarios podemos plantearnos abandonar el piso en la creencia de que con esto se acaba el problema ya que, como veremos en las siguientes lineas, si no contamos con la conformidad del arrendador podemos encontrarnos con la obligación de pagar una indemnización sustanciosa o las rentas hasta el momento de la finalización del contrato.

Que es el desistimiento unilateral del contrato.

Abandono de la vivienda con comunicación o sin comunicación al arrendador, por quien suscribiera como titular el contrato

¿Es posible el desistimiento unilateral del contrato?.

Contratos posteriores al 6 de Junio del 2013.

En la actualidad dice el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 11 Desistimiento del contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Es decir los contratos firmados antes de dicha fecha permiten desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses comunicándolo con una antelación mínima de 30 días y pagando la indemnización que se hubiera pactado en el contrato.

No es posible el desistimiento con anterioridad a los 6 meses y dado que este comportamiento constituye un incumplimiento del contrato de arrendamiento cuyas consecuencias vienen reguladas en los arts. 1124 y 1101 del Código Civil que dicen:

Artículo 1124

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Artículo 1101

Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.

Es decir en estos casos el demandante puede optar entre reclamar las rentas pendientes o resolver el contrato con reclamación de los correspondientes daños y perjuicios que variarán según cual sea el incumplimiento del arrendatario:

• Si consiste en no haber transcurrido 6 meses desde la firma del contrato: la indemnización consistirá en el abono de las mensualidades restantes hasta los 6 meses, añadiendo a las mismas la indemnización pactada para el caso de desistimiento, puesto que en ese momento el arrendatario hubiera podido desistir del contrato conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en lo sucesivo LAU.
• Si consiste en la falta de preaviso la indemnización consistiría en el abono de la renta correspondiente a los 30 días de preaviso, a la que habría que añadir la indemnización pactada para el caso de desistimiento.

En principio lo normal es que la indemnización se limite a dichas cantidades, si bien es posible que el arrendador acredite por alguna causa daños mayores, y entonces tendríamos que estar a los daños probados por el arrendador a la hora de fijar la indemnización.

También sería posible, conforme viene reconociendo la jurisprudencia, la moderación de dicha indemnización, para evitar el enriquecimiento injusto del arrendador, si el arrendatario demostrara que el arrendatario ha arrendado el piso antes del transcurso de los 6 meses, aunque fuera por una cantidad menor caso en el que la indemnización consistirá en la diferencia, desde el contrato de arrendamiento o la negligencia del arrendador a la hora de intentar alquilar el piso que podría atentar contra el principio de buena fe.

Contratos posteriores al 1 de Enero de 1995 y anteriores al 6 de Junio de 2013.

Decía el artículo 11 de la LAU entre ambas fechas:

Artículo 11 Desistimiento del contrato

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Es decir en contratos de duración superior a los 5 años se puede desistir a partir de los 5 años con un preaviso mínimo de dos meses. En los contratos de duración inferior no cabe desistimiento, al menos sin el consentimiento del arrendador. Como veremos dicha regulación del desistimiento es mucho peor que la vigente en la actualidad, puesto que la indemnización, en caso de que el arrendador opte por la resolución del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios, pueden ser mucho mayores.

• En contratos de duración inferior a los 5 años la indemnización sería por las rentas impagadas hasta la finalización del contrato.
• En contratos superiores a los 5 años nos podemos encontrar con dos casos:
• No es posible el desistimiento con anterioridad a los 5 años la indemnización podría alcanzar las rentas correspondientes hasta el cumplimiento de los 5 años del contrato de arrendamiento, momento en el cual el arrendatario hubiera podido desistir del contrato pagando la indemnización pactada en el contrato de arrendamiento para el caso de desistimiento.
• No preavisar con dos meses de antelación cuando el desistimiento surtiese efectos transcurridos 5 años. En dicho caso la indemnización correspondiente sería de dos meses a la que habría que añadir la indemnización pactada para el caso de desistimiento.

En estos caso al igual que anteriormente hemos dicho nos podríamos encontrar con que el arrendador probara daños mayores, lo que incrementaría la indemnización, o que los jueces moderaran la indemnización para evitar el enriquecimiento injusto del arrendatario si se demostrará que el arrendador ha tenido alquilada la vivienda o la negligencia contraria a la buena fe por no intentar alquilar el piso.

Por supuesto en el caso de que no sea posible el desistimiento por producirse este con anterioridad a los 5 años de contrato o por tratarse de un contrato de duración inferior a los 5 años el arrendador podría optar por reclamar las cantidades pendientes sin extinguir el contrato.

contratos celebrados desde el 1 de Enero de 1965 y antes del 1 de Enero de 1995.

Decía el artículo 56 del Decreto 4104/1964 de 24 de Diciembre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 56

Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Como vemos en dichos contratos se establece la obligación del arrendador de pagar las rentas que correspondan al plazo que quede por cumplir independientemente de la duración del contrato de arrendamiento.

Evidentemente en este caso nos podemos encontrar también con la moderación judicial de la indemnización de la que hemos hablado con anterioridad y entendemos también existente la posibilidad de reclamar indemnizaciones adicionales a las rentas dejadas de devengar con base en lo establecido en el artículo 1101 del C.C. más arriba transcrito.

La posibilidad del cónyuge de subrogarse en el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario hubiera desistido del mismo sin su consentimiento.

En los contratos firmados desde el 1 de Enero de 1995 el cónyuge del arrendador podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento siempre que no se hubiese contado con su consentimiento para desistir del mismo, en las condiciones que establece el artículo 12 de la LAU.

COMO PODEIS VER LA CONSECUENCIAS DEL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL CONTRATO PUEDEN SER EXTREMADAMENTE GRAVES POR LO QUE ES NECESARIO EL ASESORAMIENTO DE UN ABOGADO QUE NOS RECOMIENDE EL CAMINO A SEGUIR EN ESTOS CASOS ANTES DE TOMAR UNA DECISIÓN AL RESPECTO.