EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA ALGUNAS PREGUNTAS Y RESPUESTAS

Vamos a dedicar este post a hacernos algunas preguntas de las que entendemos más comunes en cuanto a los arrendamientos de vivienda para intentar aclarar aquellas dudas que les puedan surgir a aquellos de nuestros lectores que a los que les pueda interesar este tema por tener una casa alquilada, por vivir de alquiler o por tener un conocido en esta situación. Así pues empezamos:

preguntas relacionadas con el contrato.

¿Que legislación es la aplicable a mi contrato? Es esta una pregunta importantísima por cuanto dependiendo de su respuesta nos encontraremos con unos derechos y obligaciones diferentes tanto para arrendador como para arrendatario nos vamos a centrar en los contratos posteriores al año 1965 puesto que los anteriores ya son casi inexistentes, así::

Decreto 4104/1964 de 24 de Diciembre por el que se aprueba el texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos. Dicho decreto se aplica a todos los contratos de arrendamiento firmados entre el 1 de Enero de 1965 y el 1 de Enero de 1995, si bien los posteriores a 9 de mayo de 1985 tienen especialidades respecto a los anteriores por la  supresión de la prorroga forzosa de los arrendamientos urbanos que venían disfrutando los anteriores (Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica). Contratos posteriores al 1 de Enero de 1999 a los que les es de aplicación la ley 29/1994, de 24 de Noviembre de arrendamientos urbanos, siendo la última modificación de calado de la misma de fecha 6 de Junio de 2013. Cuando demos la contestación a las siguientes preguntas lo haremos atendiendo a los contratos para los que es de aplicación la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre.

¿Es necesario que mi contrato de arrendamiento sea un contrato escrito?

No, el artículo 1278 del C.C. dice que los contratos serán obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, salvo que el arrendamiento sea por 6 o más años y que deban de perjudicar a tercero caso en el que se requerirá escritura pública (Art. 1280.2). Si es muy recomendable que el contrato sea escrito pues en caso contrario es más complicado demostrar su existencia. Finalmente si el contrato no es escrito cualquiera de las partes puede compeler a la otra para que se formalice por escrito.

¿Es necesario que se inscriba en el registro de la propiedad?

Anteriormente al 6 de Junio de 2013 no era preciso y de hecho el nuevo propietario de la vivienda estaba vinculado por el contrato de arrendamiento firmado por el propietario anterior independientemente de su inscripción. Esto ha cambiado a partir del 6 de Junio de 2013 y en la actualidad el contrato de arrendamiento sólo vinculará al nuevo propietario si está inscrito en el Registro de la Propiedad y siempre que la transmisión fuera posterior a la inscripción. En caso contrario el contrato de arrendamiento no vincula al propietario, aunque el arrendador puede pedirle continuar con el arriendo durante 3 meses pagando la correspondiente renta y reclamar una indemnización por daños y perjuicios al arrendador transmitente. También quedará extinguido el contrato de arrendamiento cuando el derecho de propiedad del arrendador quedará resuelto por retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria, sentencia judicial o el ejercicio de una opción de compra, salvo que el arrendamiento haya accedido al registro con anterioridad a dichas cargas. Con anterioridad al 6 de Junio el nuevo propietario quedaba vinculado por el contrato de arrendamiento.

De la renta y otras cantidades.

¿Que cantidad tengo que entregar como fianza?

Si bien la ley sólo establece como obligatorio abonar un mes de fianza, que habrá de depositarse a disposición de la administración autonómica, no son raros, ni ilegales, los casos en que se piden más mensualidades como garantía en caso de impagos.

¿Existe alguna limitación en cuanto a la cuantía de la renta?

No será la que en el contrato de arrendamiento determinen las partes, en los contratos posteriores al 6 de Junio del 2013 la cuantía se actualizará en la fecha que se cumpla cada año conforme a lo que se establezca en el contrato y si no se establece nada conforme al Indice de Precios al Consumo. Los contratos anteriores a dicha fecha y posteriores al año 1999 se renovaban durante los primeros 5 años a IPC.

¿Quien paga la comunidad y los consumos de agua, luz y electricidad del piso?

La respuesta a dicha pregunta es que cualquiera de los dos, arrendatario o arrendador, puede responder tanto de los gastos de comunidad como de los suministros, depende de lo que se pacte en el contrato, si bien lo normal es que sea el propietario el que responde de los gastos de la comunidad, de esta forma evitamos las desagradables consecuencias que se pueden derivar del impago de los recibos por el arrendador. Sin embargo los suministros los suele pagar el arrendatario, aunque podría ser al contrario, los contratos de suministros se suelen poner a nombre del arrendatario para evitar problemas en caso de impago.

Las obras.

¿Quien paga los daños que se puedan producir en la vivienda?

Es otro de los puntos que producen problemas en las relaciones de arrendamiento puesto que lo que dice la ley es que el arrendatario responde de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, respondiendo el arrendador del resto salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Finalmente ha sido la jurisprudencia la que caso por caso ha ido determinando que daños corresponden a una categoría y cuales a otra.

¿Como arrendatario puedo realizar obras en la vivienda sin consentimiento del arrendador?

No, cualquier obra tiene que tener el permiso del arrendador, salvo en un caso, arrendatario, cónyuge, pareja de hecho o familiar que convivan con él y que sean discapacitados o mayores a setenta años obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años.

La duración del alquiler.

¿Por cuanto tiempo puedo firmar un contrato de alquiler?

No existen límites pudiéndose pactar la duración que se quiera en el contrato de arrendamiento y si el contrato no dice nada se entiende celebrado por un año. Si se celebrará por tiempo inferior a 3 años se prorrogará por periodos anuales hasta que el contrato alcance la duración mínima de 3 años ello hace que no sea interesante un contrato inferior a un año para el arrendador puesto que la prórroga podría exceder de los 3 años en tantos meses como tuviera el primer contrato. Para los contratos anteriores al 6 de Junio de 2013 la prorroga obligatoria tenía una duración de 5 años.

¿Puedo desistir del contrato antes de que se acabe mi contrato de alquiler?

Si, comunicándolo con 30 días de antelación a la finalización del contrato o cualquiera de sus prórrogas al arrendador. Para los contratos firmados con anterioridad al 6 de Junio no existe la posibilidad de desistimiento, salvo en los contratos firmados por más de 5 años, en los cuales transcurridos 5 años se puede siempre que se comunique al arrendador con un mínimo de 2 meses.

¿Si el arrendador abandona la vivienda antes de que se agote el contrato tengo derecho a algún tipo de indemnización como arrendatario?

Si el arrendador no cumple los requisitos anteriores tendría derecho a la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios que me haya ocasionado el incumplimiento del contrato. Para contratos anteriores al 6 de Junio la situación es la misma que la descrita para los contratos no superiores a 5 años, para contratos superiores a los 5 años la indemnización viene tasada en la ley y es de un mes por cada año de contrato incumplido, para periodos inferiores a un año la parte proporcional.

¡ARRENDADOR! es recomendable que la elaboración de tus contratos de arrendamiento las encargues a un abogado que los preparará atendiendo a tus necesidades.

¡ARRENDATARIO! es recomendable que antes de firmar un contrato de arrendamiento consultes con un abogado de esta forma evitarás problemas que más tarde te costará más tiempo y dinero resolver.